Sato Leilões

Alienação Fiduciária

LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Este leilão deve seguir rigidamente os passos da Lei 9.514/97 - SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – SFI e As alterações promovidas pela lei 13.465/17 na sistemática da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel



PROCEDIMENTOS PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR.

No caso de atraso no pagamento das parcelas, o credor deverá constituir em mora o devedor através de notificação pessoal, pelo cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos, ou por notificação judicial ou, caso não seja possível, através de edital. Após notificado, o devedor terá o prazo de 15 dias corridos para fazer o pagamento do débito total e purgar a mora. O número de parcelas em atraso que autoriza o início do procedimento de leilão,deve ser definida no contrato, contudo, o mínimo é uma parcela. O contrato pode prever que com o atraso de uma parcela o credor já possa iniciar o procedimento de leilão.

Caso o devedor faça o pagamento, o contrato continua em vigor. Caso não seja cumprido o pagamento das parcelas em atraso, após esses 15 dias, o imóvel irá obrigatoriamente para leilão.

Caso o devedor não realize o pagamento de purgar a mora nos 15 dias após notificado, a propriedade que antes era fiduciária, passa a ser consolidada integralmente em nome do Credor

Contudo, o credor deverá obrigatoriamente seguir o que determina a Lei, ou seja, fazer 2 (dois) leilões.

Nos 30 dias subsequentes à consolidação da propriedade, o credor contratará o leiloeiro oficial para realizar o leilão público oficial .

O procedimento é contratar um leiloeiro oficial, que providenciará as 3 (três) publicações do edital em jornais com as informações relevantes, como data horário e local dos leilões, promover o leilão presencial e online em site homologado pelo Tribunal de Justiça e comunicar por carta registrada ou e-mail o devedor com o aviso do leilão e suas informações.

Não havendo licitantes interessados nesse primeiro leilão, será realizado o segundo leilão em até 15 (quinze) dias após o encerramento do primeiro leilão com valor que seja igual ou superior ao valor da dívida. Nesta oportunidade, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida e a comissão do leiloeiro.

Caso haja arrematação, seja no primeiro ou no segundo leilão, o leiloeiro, após o depósito do valor pago pelo arrematante, expedirá o auto de arrematação, que deverá levar ao registro de imóveis para consolidar a propriedade em seu nome. O credor, deverá emitir o termo de quitação em nome do devedor/ comprador inadimplente.

Caso não haja arrematação nem no primeiro, nem no segundo leilão, o credor passa a ter livre disposição da propriedade, podendo escolher entre ficar com o imóvel, ou aliená-lo (vendê-lo) da maneira que escolher. Deverá neste caso, também emitir termo de quitação para o devedor, e não haverá devolução de nenhum valor pago.

O leiloeiro deverá emitir certidão negativa dos leilões, para que não haja futura nulidade.



DESTAQUE DOS ARTIGOS 26 E 27 DA LEI 9.514/97

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão inter vivos, o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão inter-vivos e, se for o caso, do laudêmio (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)



Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

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